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Qué es la usucapión? Análisis y peculiaridades

La usucapión es el modo originario de adquirir la propiedad y derechos reales, que se basa en una posesión prolongada de una cosa o derecho en concepto de dueño y de manera pública, pacífica e ininterrumpida.

Hay una serie de ideas interesantes acerca de la usucapión en general:

La primera de ellas es que no puede acogerla nunca el juez de oficio, sino que siempre va a ser a instancia de parte; por ejemplo en un litigio el juez no va a poder instar la usucapión, sino que sólo la va a poder alegar la parte.

Es más importante hablar de la renuncia de la usucapión, que viene regulada en el art. 1935 del CC en donde se afirma que el usucapiente puede renunciar a la usucapión ganada o consumada, pero que lo que no puede hacer es renunciar a su derecho a usucapir en el futuro.

art. 1935 CC → “las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo”.

Se reconoce de ésta forma que la renuncia a la usucapión puede ser tacita o expresa, pero con el límite que se recoge en el art. 1937 CC donde se establece que la renuncia no se puede hacer si existe un perjuicio a terceros, por ejemplo un acreedor.

Se entiende tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.

art. 1937 CC → “los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario.”

Existe una tercera idea seguida por la doctrina y es la llamada “usucapio liberatis” o usucapión liberadora que fundamenta como extintos todos los derechos reales limitados, sobre el bien que hubiese poseído el antiguo poseedor.

Hay una excepción en el caso de la usucapión ordinaria que en el justo título, el documento que legalmente faculta para transmitir el dominio derecho real de cuya prescripción se trate, se haya especificado qué derechos reales había sobre ese bien, o en otras palabras, se determinan los derechos reales limitados sobre ese bien, que en todo caso el usucapiente debe respetar.

8. a) Protección de la posesión.

El efecto más relevante de la usucapión es que el usucapiente pasa a ser poseedor del bien, por lo que va a ser necesaria una regulación específica para la posesión en donde cobra especial importancia la protección jurídica de la misma; antes la LEC del 2000 denominaba a la posesión “interdictos”. Existe una doble clasificación:

*Protección interdictal:

Es la protección sumarial de la posesión, o la acción sumaria. Su regulación se encuentra en el art 441 CC y 446 CC.

*art. 441 CC → “en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.”

*art.446 CC → “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimientos establecen.”

Estos preceptos vienen a decir que en nuestro ordenamiento se protege la situación de poseer, el ser poseedor, por el simple hecho de serlo. Es una posesión rápida donde no se entra a ver si el poseedor tiene titulo o no.

Se establece de éste modo en estos artículos que por mucho que una persona sea propietaria, no puede arrebatar al que posee de forma violenta, pero si se cree con mas derecho (por ser propietario) puede utilizar medios que el ordenamiento pone a su alcance.

El art. 250.4 LEC establece que esa protección se pide a través de un juicio verbal, muy rápido y breve ya que los medio son muy limitados, protegiendo así al poseedor de un desalojo de su posesión una perturbación en la misma. La sentencia no tiene efectos de cosa juzgada (art 447 LEC).

El plazo para interponer ésta acción es de un año desde el desalojo o la perturbación (art. 439.1 LEC).

La legitimación activa respecto a la tutela sumaria de la posesión, es muy amplia ya que el ordenamiento repudia la violencia, así que permite que cualquiera que sufra un intento de arrebato de su posesión por parte de otro, tiene el plazo de un año (como el poseedor vicioso) para interponer esta acción. En éste juicio verbal sólo se va a entrar a observar las cuestiones posesorias sin discutir si el poseedor tiene derecho a poseer o no.

*Casos especiales:

Poseedor vicioso (de forma clandestina o violenta)
Heredero; también tiene la posibilidad de defender los bienes que ha recibido.
Poseedor mediato e inmediato; cualquiera de ellos ostenta esta protección frente a terceros, pero también entre ellos mismos.

*En materia de arrendamientos:

El arrendador puede interponer ésta acción frente a terceros que traten de interrumpir su posesión mediata (art 1559 CC):

*art.1559 CC → “el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del art.1554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”

*art. 1560 CC →”el arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.”

Con respecto al arrendatario, él mismo puede defenderse frente a terceros que traten de perturbarle en su posesión inmediata, ya que el arrendador no está obligado a proteger al arrendatario de las perturbaciones de hacho por terceros.

Cuando hay Comunidad de Bienes entre ellos, pueden interponerse ésta acción entre ellos y también frente a terceros. Con respecto a la legitimación pasiva, ésta acción posesoria se puede interponer no solo contra la persona que de algún modo realiza la perturbación, sino que también se puede interponer contra la persona que de alguna manera ordena la misma.

*Protección No interdictal:

1. Acción Publiciana: La doctrina duda de su existencia en nuestro ordenamiento hoy en día; es la acción sobre el mejor derecho a poseer entre dos poseedores y que normalmente se plantea contra el poseedor.

2. Acción de suspensión de obra nueva: Trata del caso en el que se está construyendo una obra y causa una serie de daños o bien al propietario o poseedor del terreno o a propietario poseedor del terreno colindante.

Para que el juez suspenda de forma cautelar esa obra nueva existe la llamada “acción de suspensión de obra nueva”, y además es un medio muy rápido para hacer efectiva esa suspensión ya que se rige por las reglas del art. 250.5 LEC, que establece que se hará a través de un juicio verbal y que además la sentencia va a tener efectos de cosa juzgada.

Función de legitimación de la posesión:

Art 448 CC: habla de poseer en concepto de dueño, pero la doctrina no entiende que sólo se aplique a éste, sino que también al que se comporta como si tuviera un derecho real sobre la cosa, por ejemplo al que posee como si fuese usufructuario. Se trata así de una doble presunción jurídica.

*art. 448 CC → “el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.”

*1. Se presume que tiene justo título para poseer, lo que viene a proteger la apariencia jurídica.

*2. Al poseedor en concepto de dueño no se le puede obligar a exhibir su título, no tiene que demostrar en principio su derecho de propiedad sobre el bien.

La finalidad es facilitar el tráfico jurídico.

Hay una sentencia acerca de este tema STS de 22 de Mayo de 1999, en donde se dijo que el propietario que ejerce la acción reivindicatoria para recuperar su bien tiene que demostrar su derecho de propiedad como todo demandante.

Si lo demuestra: el poseedor en concepto de dueño no se verá amparado por el art. 448 CC y tendría que demostrarlo.

Si n lo lograse demostrar, el poseedor en concepto de dueño demandado sí que se podría amparar en éste artículo.

9. Usucapión y adquisiciones a Non Domino.

La usucapión no es el único medio que tiene el poseedor de cosa ajena para intentar adquirir la titularidad sobre la cosa; por ejemplo si alguien compra un inmueble a quien no tiene poder de disposición sobre el mismo, ignorando esta circunstancia porque en el Registro de la Propiedad sí que figuraba como vendedor con pleno derecho de disposición, el que adquirió el bien si que va a estar protegido en base al art. 34 de la Ley Hipotecaria, que se traduce en lo que se conoce como una adquisición a non domino.

De ésta forma al comprador no le va a hacer falta en absoluto la usucapión para considerarse dueño, y se le tendrá por tal desde el primer momento en que celebró la compraventa, por mucho que la hubiese celebrado con quien resultó no ser dueño de lo vendido.

Si se sigue la tesis germanista en la interpretación del art. 464 CC

“La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale a titulo” .

Añade éste precepto que “El que hubiese sido privad de la cosa ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea”.

De éste modo, también habrá adquisición a non domino y no hará falta recurrir a la usucapión cuando alguien compra de buena fe el bien mueble al que recibió la posesión del dueño, porque éste se la confió a su propietario con anterioridad (por ex. una venta celebrada por arrendatario, comodatario, depositario…etc)

Actualidad jurídicaNormativa Jurídica

chamatabogados • 9 febrero, 2015


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